出售單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目，又稱出售一手住房的財務(wù)處理，分為

和

兩種方法:一般稅11%，差額稅可以從進項稅額中扣除；粗稅征收率為5%，稅額不能從進項稅額中扣除。老工程項目可以簡單征稅；新項目只能普遍征稅。納稅義務(wù)發(fā)生周也類似。預購開發(fā)項目收到預付款時，不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需預付3%增值稅。在一般計稅方式下，預付增值稅等于預付款乘以1.11再乘以3%；在簡單計稅方式下，增值稅預繳等于預繳乘以1.05再乘以3%；按照法律的明確規(guī)定，發(fā)展中小企業(yè)房地產(chǎn)

稅款應在取得預繳款后的次月納稅申報期內(nèi)，預繳到政府機構(gòu)常駐地的固定行政主管機關(guān)。私房交付開發(fā)商時，其納稅責任由福州簿記公司承擔，需要政府機構(gòu)常駐負責人確定行政機關(guān)

。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)對銷售和開發(fā)的產(chǎn)品有明確的差別征稅規(guī)定；

1.如果選擇簡單計稅，只能算稅額，不能算差額稅，不能抵扣進項稅。其應繳納的增值稅等于銷售開發(fā)產(chǎn)品所收取的總價和額外費用乘以1.05再乘以5%。

2.如果稅一般算的話，對于房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)來說，要開發(fā)房子，首先要拿到土地。獲得土地的渠道有兩種:一種是從中央獲得土地，即從中央獲得土地所有權(quán)。因為中央政府轉(zhuǎn)讓土地，免征增值稅，不能抵扣進項稅。但是土地的生產(chǎn)成本占整個房地產(chǎn)成本的比例非常高，所以這種情況下只能抵扣進項稅，其稅率會提高。所以國家明確規(guī)定，從中央拿地可以按差額納稅，其銷項稅額等于賣房總價和額外費用減去付給中央的地價。兩者之差乘以1.11再乘以11%，計算出銷項稅。第二，土地是通過其他方式取得的，比如從其他中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)到轉(zhuǎn)讓一半的項目建設(shè)。如果通過這種方式取得土地所有權(quán)，只能繳納一定數(shù)額的稅款，不允許征收差額稅。理論上，只有從中央取得土地所有權(quán)，才會涉及級差納稅問題。

對于其他納稅人轉(zhuǎn)讓的土地，中小企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時需要繳納增值稅。上游企業(yè)只能是福州代理記賬公司，可以抵扣進項稅。應交增值稅等于銷售房產(chǎn)的總價和額外成本乘以1.11再乘以11%，再扣除可抵扣進項稅，即為應交增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)銷售單獨開發(fā)的產(chǎn)品時的注意事項；

(1)差額稅只能用一般稅收計算。這和建筑零售業(yè)正好相反，建筑零售業(yè)只能通過簡單的算稅來算差稅。

(2)只有中小房地產(chǎn)企業(yè)從中央獲得土地所有權(quán)，一般都是征稅，其他中小企業(yè)從中央獲得土地。

(三)允許扣除的地價，包括土地受讓方向政府機構(gòu)支付的拆遷補償費用、土地開發(fā)后期費用和土地出讓利潤；征地時支付給其他單位或一人的拆遷補償也允許差額；

(4)級差稅可以不在支付地價時計算，在出售開發(fā)產(chǎn)品時計算:級差地價按出售房地產(chǎn)總面積占總面積的比例計算。理論上:

本期允許扣除的地價=(本期出售房地產(chǎn)項目的土地面積，福州代理記賬公司，該房地產(chǎn)項目可供出售的土地面積)×已付地價

(5)差額計稅時，土地出讓金必須是支付給中央的土地價款，應取得省級以上(含省級)財政部門的財政債券；拆遷補償支付給其他單位或者一人的，必須有拆遷協(xié)議和對方簽字的文件，方可允許差額。這是對一般稅收計算差異的明確規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)如果有一般稅收項目、粗稅項目、免稅項目，應該怎么做？出現(xiàn)這種情況，進項稅能區(qū)分就能區(qū)分。不能區(qū)分的，不能抵扣的進項稅按建設(shè)項目數(shù)(占地面積)的比例確定。比例如下:

不能抵扣的進項稅額=當期難以劃分的全部進項稅額×(簡單免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)項目數(shù)/房地產(chǎn)項目建設(shè)項目總數(shù))

對于普通中小企業(yè)，發(fā)生這種情況時，按照營業(yè)額比例計算可抵扣進項稅。但對于房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)來說，也差不多，抵扣進項稅由土地面積決定。

貴州蘇家專諸

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